Die BI "Dorf bleiben" stellt sich vor
In vielen Gemeinden – v.a. rund um Ballungszentren und entlang von Hauptverkehrsachsen – ist boomende Wohnbautätigkeit zu beobachten. Bauträger und Spekulanten sind immer auf der Suche nach Grundstücken, um möglichst große und lukrative Projekte umsetzen zu können.
Geschoßflächenzahl und neue Widmungsarten in NÖMöglichkeit zur Regulation der Bebauungsdichte im ungeregelten Bauland (ohne Bebauungsplan)
Wie schon beschrieben bringt das aktuelle NÖ-Raumordnungsgesetz neue Arten der Baulandwidmung. Für unsere BI von Bedeutung sind vor allem die neuen Widmungen „Bauen Wohnen für nachhaltige Bebauung“ und „Bauen Kerngebiet für nachhaltige Bebauung“.
Definiert werden die neuen Widmungen über die Geschoßflächenzahl (GFZ).
Die Geschoßflächenzahl ist das Verhältnis der Summe aller überirdischen Geschoße zu der gesamten Bauplatzfläche:
GFZ = Summe aller überirdischen Geschoße : Fläche Bauplatz
Ein Geschoß muss die geforderte Mindestraumhöhe aufweisen (ca. 2,40 m je nach Nutzung des Gebäudes).
Für die Anliegen unserer BI Wichtiges daraus:
Summe aller zulässigen Geschoßflächen (durch)
Fläche des Bauplatzes
Die Abänderung steht zur Bürgerbegutachtung bis 27.11.2020 bereit:
http://www.noe.gv.at/noe/Kontakt-Landesverwaltung/Noe_Bauordnung2014_Aenderung.html
Unter diesem Link finden Sie:
Näheres zum Beschluss der Änderungen im Raumordnungsgesetz durch den NÖ Landtag:
http://www.noe.gv.at/noe/Kontakt-Landesverwaltung/Noe_Raumordnungsgesetz_2014_Aenderung.html
Sie finden unter dem Link, folgende Downloads:
Entwurf - NÖ Raumordnungsgesetz 2014 (NÖ ROG 2014), Änderung (pdf, 0.5 MB)
Erläuterungen - NÖ Raumordnungsgesetz 2014 (NÖ ROG 2014), Änderung (pdf, 0.7 MB)
Textgegenüberstellung - NÖ Raumordnungsgesetz 2014 (NÖ ROG 2014), Änderung (pdf, 0.6 MB)
Stellungnahmen dazu kann man bis 25.09.2020 an folgende Mailadresse richten:
Auch weiterhin gibt es im ganzen Bundesgebiet Menschen, die plötzlich mit überdimensionierten Wohnbauprojekten in ihrer Nachbarschaft konfrontiert sind. Wir haben bereits viele kennen gelernt. Ob von (gemeinnützigen) Baugenossenschaften oder Immobilienspekulanten errichtet: meist wird wenig Rücksicht auf das gewachsene Ortsbild oder die Anrainer genommen. Ungeregeltes Bauland wird von den BauträgerInnen bevorzugt. Gewinnoptimierung steht über allem. Baubehörden – v.a. in kleinen Gemeinden - sehen sich im Zwiespalt und sind nicht selten mit der Situation überfordert.
Einreichung durch Bauwerber des Projektes zur Vorbegutachtung – Baubehörde überprüft auf Rechtskonformität
Information der Parteien und Nachbarn durch Mitteilung der Baubehörde – diese können Einsicht in die Unterlagen nehmen und haben 2 Wochen Zeit, Einwendungen zu erheben.
Die Baubehörde I. Instanz überprüft die Einwendungen und stellt gegebenenfalls den Bescheid über die Baubewilligung aus
Landesverwaltungsgericht – öffentliche Verhandlung in Korneuburg (Bauprojekt „Gardenagründe“)
Am 27. Juni 2019 nahm ein Mitglied unserer BI als Zuhörer an dieser Verhandlung zum Bauprojekt auf den ehemaligen „Gardenagründen“ in Korneuburg teil.
Das geplante Bauprojekt umfasst ca. 100 Wohneinheiten in sehr dichter Bauweise samt Tiefgarage in einem Einfamilienhaus-Siedlungsgebiet. Die Geschäftsführer der Bauträger wechselten schon mehrmals über die Jahre. Bei den Abbrucharbeiten der alten Fabrik vor einigen Jahren kam es laut Anrainer zu schwerwiegenden Schäden an ihren Liegenschaften. Auf finanzielle Entschädigung warten die Betroffenen noch heute. Ein Schreiben („Vereinbarung“) liegt vor, in dem die Bauwerber sich bereit erklären, einen Pauschalbetrag für die Schäden und einen pauschalierten Beitrag zu den Verfahrenskosten leisten zu wollen – jedoch nur, wenn die Anrainer im Gegenzug sich verpflichten, laut genau aufgelisteter Vereinbarungen in jenem Schreiben, „keine wie auch immer gearteten Einwendungen und Rechtsmittel gegen das Bauvorhaben auf Basis der Vorstudie in baurechtlicher Hinsicht zu erheben“.
Die Verhandlung:
Öffentliche Gerichtsverhandlung des Landesverwaltungsgerichtes
Am 27.06.2019 ist (bis auf Widerruf) eine öffentliche Gerichtsverhandlung in Korneuburg anberaumt. Verhandlungsgegenstand sind Einsprüche und Vorgänge rund um das umstrittene Bauvorhaben auf den ehemaligen „Gardena-Gründen“ (Laaer Straße), das die Stadtverantwortlichen und die Anrainer nun schon viele Jahre beschäftigt. (Recherchen unter Stichwort „Gardena-Gründe Korneuburg“).
Es kristallisieren sich mittlerweile drei interessante Aspekte heraus:
In kleinen Gemeinden, wo jeder jeden kennt, erfordert es Mut, komplexe Vorgänge offen kritisch zu hinterfragen oder gar Rechtsmittel zu nutzen, v.a. wenn dabei Gemeindeverantwortliche involviert sind. Oft wird von diesen ohne sorgfältige Recherche öffentlich angeprangert, werden sorglos Halbwahrheiten in Umlauf gebracht und öffentliche Positionen für einseitige Meinungsbildung genutzt. In unserer Gemeinde wurden zuletzt öffentlich jene Bürger, die ihre Bürgerrechte in einem Bauverfahren zu einem überdimensionierten Wohnbauprojekt genutzt haben, für die Kosten verantwortlich gemacht, die der Behörde, und somit der Gemeinde im Laufe des Verfahrens angeblich entstanden sind.
Erkenntnisse /Entscheidungen des Landesverwaltungsgerichtes (LVwG)– auch zu Bauverfahren mit dem LVwG als III. Instanz – werden grundsätzlich im RIS (Rechtsinformationssystem des Bundes) veröffentlicht.
Diese Erkenntnisse können Parteien in einem Bauverfahren zu Großprojekten Gedankenanstöße und Formulierungshilfen für ihre Einwendungen liefern. Wir empfehlen daher - auch zu bestimmten Fragestellungen Eiwendungen betreffend - in derartigen Erkenntnissen Informationen zu suchen.
Umfrage unter betroffenen Nachbarn: Welche Wohnbauträger pflegen von Anfang an eine wertschätzende Nachbarschaft.Breits viele Menschen sehen sich mit einem großvolumigen Wohnbauprojekt in ihrer Nachbarschaft konfrontiert. Nicht selten ist dies mit sehr negativen Erfahrungen verbunden, was die Kommunikation mit den jeweiligen Bauträgern betrifft. Egal, ob (gemeinnützige) Genossenschaft oder privater Bauträger – nicht immer sind sie bereit, sich an die landläufigen Regeln einer wertschätzenden Nachbarschaft zu halten. Während es am Land noch üblich ist, bei jedem kleinsten Schuppen bereits in der Planung die Nachbarn persönlich zu informieren und das Einvernehmen zu suchen, fühlen sich große Bauträger berechtigt, die Nachbarn vor vollendete Tatsachen zu stellen, und dies oft auch noch völlig kurzfristig.
Wir wollen nun im größeren Umfang Erfahrungen von Betroffenen sammeln. Durch konkrete Fragestellungen soll ein Ranking der Bauträger und Genossenschaften erarbeitet werden bzgl. ihres Vorgehens bei der Umsetzung ihrer Projektpläne – von der Planung an bis hin zur und nach der Fertigstellung. Mit welchen Bauträgern erlebt man eine wertschätzende Nachbarschaft und funktioniert Kommunikation und ein Interessensausgleich? Diese Informationen sind auch für Gemeinden als Auftraggeber wertvoll.
In eigener Sache: Informationen zum Bauprojekt der WAV in Kreuzstetten/BäckergasseNun haben auch wir in Kreuzstetten die III. Instanz im Bauverfahren hinter uns. Aus diesem Anlass nochmals ein Überblick über die Geschehnisse der letzten 5 Jahre:
Dieses Bauverfahren wird nicht weitergeführt
In der ersten Instanz hat man als Nachbar eines Bauprojektes die Möglichkeit, Einwendungen zu machen. Dazu ist es sinnvoll, die Pläne genau einzusehen. Am besten ist es, jedes Dokument und jeden Plan im Bauakt zu fotografieren. Bei Plänen empfiehlt es sich, sowohl ein Übersichtsfoto wie auch Teilaufnahmen (z.B. in 4 Teilen) zu machen, da so Details besser begutachtet werden können. Eingangsstempel und Erstellungsdatum sowie Unterfertigungen sind wichtig, zu dokumentieren. Wir haben schon Gutachten ohne Unterfertigung des Erstellers gesehen.
Das Erstellen einer Liste aller im Bauakt aufscheinenden Schriftstücke und Pläne ist vorteilhaft. Digital zur Verfügung stehende Unterlagen (Gutachten, Pläne, …) dürfen ebenso angefordert werden.
Wissenswertes rund um Bürgerbeteiligung bei der Erstellung eines neuen Örtlichen Entwicklungskonzeptes (Örtl. Raumordnungsprogramm) und zum Thema SiedlungsentwicklungIn vielen Gemeinden schmückt man sich mittlerweile mit Bürgerbeteiligung bei der Planung rund um Gemeindeentwicklungen. Dies ist wünschenswert und bringt bei ernst gemeinter Durchführung mehr Akzeptanz für Maßnahmen, die die Gemeindeverantwortlichen treffen müssen oder wollen. Oberstes Gebot dabei – laut Handbuch zur Bürgerbeteiligung der Abteilung für Raumordnung des Landes NÖ (http://www.raumordnung-noe.at/index.php?id=382): die Gemeindeverantwortlichen müssen auch wirklich wollen, dass die Bürger mitreden.
Jedoch sind sogar Experten des Landes NÖ unserer Meinung, dass jedes Gutachten durch die Fragestellung oder auch durch Fehlen dieser lenkbar ist (siehe Beitrag von 8/16)
Im besten Fall werden Anrainer bereits in die Planung miteinbezogen. Dies geschieht allerdings sehr selten. Anrainer sehen die umfangreichen Pläne zu Großprojekten meist erst nach Kundmachung der Bauverhandlung – und selbst diese ist nicht mehr zwingend nötig. Haben die Anrainer genug Energie (oder Geld) erheben sie Einwendungen innerhalb von ca. 3 Wochen. Wieder hat die Behörde lange Zeit (bis zu einem halben Jahr nach Vorliegen aller Beweise), sich mit den Einwendungen zu befassen.
Bei größeren Projekten im ländlichen Raum wird diese Arbeit manchmal an Gebietsbauämter weitergeleitet und Juristen werden beauftragt, den Bescheid vorzubereiten/end zu fertigen.
Anrainern bleibt dann wieder nur eine 2-Wochen-Frist, um den Bescheid zu bekämpfen.
Vertreter unserer BI wurden wieder einmal eingeladen, sich mit Experten aus Raumplanung, Ortsbildwahrung und Wohnbauförderwesen an einen Tisch zu setzen und die aufgezeigten Vorgehensweisen rund um den großvolumigen Wohnbau im ländlichen Raum zu diskutieren.
Hier nun einige Inhalte und Aussagen der Gesprächsrunde in Kurzform:
Sehr geehrter Hr. Landeshauptmann!
Sehr geehrte Fr. Mag. Mikl-Leitner! Juni 2016
Ermutigt durch das letzte „GESTALTE(N)“-Heft, dem ich immer wieder entnehme, dass Ihnen Ortsbildwahrung und Dorfentwicklung wichtige Anliegen sind, wende ich mich wieder einmal an Sie und gebe auch nach vier Jahren des Engagements zum Thema die Hoffnung nicht auf, doch einmal bis zu Ihnen vorzudringen.
Ich habe mit großer Freude gelesen, dass Sie bei der Verleihung der „Goldenen Kelle“ ein wichtiges Zitat des Prof. DI Franz Fehringer wieder ins Bewusstsein riefen:
„Niemand baut für sich allein. Jeder baut die Welt des Anderen mit!“
Ein Ortsbildgutachten muss von der Baubehörde in Auftrag gegeben werden, und nicht vom Bauwerber. Es dient der Behörde als Hilfe zur Beurteilung eines Bauprojektes auf seine Ortsbild- verträglichkeit. Ob diese gegeben ist, muss aber schlussendlich die Baubehörde schlüssig feststellen. Die Parteien bei Bauverfahren haben keine Parteienstellung bzgl. des Ortsbildes. Aber sie haben ein Recht darauf, dass ein Gutachten durch einen Amtssachverständigen erstellt wird. Dieser kann nur von einer Behörde beauftragt werden.
Aus der NÖ Bauordnung §56 - sogenannter Ortsbildparagraf - entnehmen wir:
Am 2.5. fand die 2.Bauverhandlung zum überdimensionierten Wohnbauprojekt der WAV in Kreuzstetten statt. Vom neuen Bürgermeister (= Baubehörde) wurde der Bauakt auf Grund der schwierigen Vorgeschichte ans Gebietsbauamt abgegeben. In Kreuzstetten wurde die Verhandlung vom Sachverständigen und von der Baubehörde fair geführt. Trotz mittlerweile dritter Einreichung des Bauvorhabens konnten Widersprüche und Unregelmäßigkeiten bzgl. der NÖ Bauordnung und sonstiger Verordnungen aufgezeigt werden.
Was gibt es bei einer derartigen mündlichen Bauverhandlung zu beachten:
Der NÖ-Gestaltungsbeiratals Grundvoraussetzung zur Erlangung von Fördermittel im großvolumigen Wohnbau ist ein Instrument des Landes, um über die Förderwürdigkeit großer Wohnbauprojekte bis 29 Wohneinheiten zu entscheiden. Größere Projekte brauchen ein Architektur- und Planungsaus- wahlverfahren. Begutachtet werden bei beiden u.a. architektonische, soziale, ökonomische, energietechnische und wirtschaftliche Aspekte. Eine durchaus sinnvolle Einrichtung, wenn man nicht im Beirat jene Architekten wiederfinden würde, die auch auf den Lohnlisten der diversen Wohnbaugesellschaften aufzufinden sind.
Vorweg sei klar festgestellt, dass es auch viele sehr gelungene Projekte im großvolumigen Wohnbau gibtWohnanlagen, die architektonisch, ortsbildbezogen und sozial verträglich sind, da Bürgerbeteiligung oder zumindest eine gelungene Kommunikation zwischen Wohnbauträger, Baubehörde und Anrainer stattgefunden hat.
Unsere Anmerkungen leiten sich aus den Erfahrungen jener Menschen ab, die leider nicht das Glück hatten, auf derart positive Erlebnisse mit Wohnbauträgern zurückblicken zu können.
Was also Anrainer von geplanten überdimensionierten Wohnanlagen beachten sollten:
„Niemand baut für sich alleine, jeder baut die Welt der Anderen mit!“ –
ein Zitat von Prof. DI Franz Fehringer (geb. 1928)
Anfang Juli traf ein Mitglied unserer BI auf einen der wohl wichtigsten Impulsgeber und Urväter der Niederösterreichischen Dorferneuerung: Prof. DI Franz Fehringer. Ihm und seinen verstorbenen Freund und Partner – Prof. DI Herbert Prader – ist es u.a. zu verdanken, dass heute selbstverständliche Gedanken der Stadt- und Dorferneuerung auch in den gesetzlichen Vorgaben des Landes NÖ Berücksichtigung gefunden haben.
In seinem Büro in Döbling, wo er noch sehr aktiv und voller Kreativität wirkt, gab er einen hochinteressanten Überblick über sein Schaffen der letzten Jahrzehnte.
Die Vernetzung der BI „Dorf bleiben!“ reicht mittlerweile schon bis nach Vorarlberg.Das von uns thematisierte Problem der überdimensionierten Wohnanlagen im ländlichen Raum scheint in Österreich viele Menschen zu berühren.
Auch das „Ländle“, dass eigentlich für seine preisgekrönte, beispielhafte Baukultur bekannt ist, weist mit der Alpenländischen Heimstätte eine gemeinnützige Wohnbaugesellschaft auf, die überdimensionierte Wohnanlagen präferiert – wie immer in solchen Fällen - aus wirtschaftlichen Gründen.
Der Auslöser unserer BI (das überdimensionierte Wohnanlagenprojekt der Waldviertler Siedlungs- genossenschaft in einer kleinen Sackgasse) ging – KURZ – in die zweite Runde.Noch vor der NÖ-Gemeinderatswahl am 25. Jänner wurde ein Bauverfahren eröffnet und eine Bauverhandlung für den 12. Februar ausgeschrieben. Ob es sich nun um die Fortführung der abgebrochenen Verhandlung vom letzten Sommer, oder um ein völlig neues Projekt handelte, war den unvollständigen Unterlagen nicht zu entnehmen.
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Kommentare
BI Dorf bleiben
Beim Beitrag vom 15.7.2014 (Presseinformation - Eklat bei der Bauverhandlung) bin ich (Christine Kiesenhofer) als Ansprechperson genannt. Deshalb die Information auch auf dieser Website: ich bin im Frühling 2017 aus der Bürgerinitiative ausgetreten, ich halte die in diesem Jahr gesetzten Aktionen nicht für sinnvoll. Ich distanziere mich von den Beschuldigungen der Gemeindeverantwortlichen und den Forderungen an die Gemeinde. Die Auseinandersetzung ist beendet, es gibt einen Sieger - dies ist zu akzeptieren. Mein Anliegen ist in die Zukunft gerichtet: ein gutes Miteinander im Sinne der Bevölkerung und der Bewohner der Bäckergasse. Näheres dazu hier: https://kreuzstettenaktuell.com/2017/06/08/bauvorhaben-der-wav-in-der-ba...
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